Информация

ПРОДАЖА КВАРТИРЫ ЧЕРЕЗ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ ЖИЛЬЁ ЭТО

1. Ежедневный мониторинг рынка недвижимости и формирование рыночной цены объекта.
2. Размещение рекламы в СМИ, в районе дислокации объекта.
3. Сбор и подготовка документов, необходимых для заключения сделки.
4. Переговоры с покупателями.
5. Личная демонстрация специалистом объекта недвижимости.
6. Взаимодействие специалиста по недвижимости с юристом в оценке и экспертизе пакета документов по объекту.
7. Ежемесячный письменный отчет клиенту о проделанной работе.
8. Использование уже существующей клиентской базы агентств недвижимости города.
9. Безопасность расчетов.
10. Контроль за освобождением квартиры и передачи ключей от продавца покупателю.
11. Контроль ситуации по сделке руководителя.

Информация

Инвестор-рантье. Что купить, чтобы выгодно сдать?

Недвижимость — это актив, коэффициент которого всегда будет положительным. Соответственно, инвестиции в жилье остаются одним из наиболее эффективных инструментов сохранения свободных средств. Купить квартиру и сдавать ее в аренду — стратегия, которую выбирают большинство инвесторов. Главное — не ошибиться с выбором объекта.

Информация

Как узнать свою кредитную историю

Заёмщик имеет право на первоначальное формирование кредитной истории в любой из финансовых организаций, которые когда-либо предоставляли ему кредит: для этого необходимо дать согласие на сбор соответствующей информации. При этом, в случае первого обращения, заёмщик имеет право выборочно внести в кредитную историю информацию о любых полученных им ранее кредитах — потребительских, ипотечных и других

новые предложения

продажа 1-комн. ул. пр. 15 мкр. 4эт ,S=41м

продажа 1-комн. ул. пр. 15 мкр. 5эт, S=39м

продажа 2-комн. ул. пр. 7 мкр. 2эт, S=62м

продажа 2-комн. лен. пр. 8 мкр 3эт, S=54м

продажа 3-комн. сарат. пр. 14 мкр. 1эт, S=60м

продажа 3-комн. сарат. пр. 13 мкр. 5эт ,S=60м

продажа 3-комн. сарат. пр. 16 мкр. 1эт, S=60м

продажа 2-комн. ул. пр. 15 мкр. 6эт, S-70м

продажа 3-комн. сарат. пр. 13 мкр. 4эт ,S=60м

продажа 1-комн. в малос. 8 мкр. 5эт, S=30м

продам 2-комн. в кирп. доме 3 мкр 5эт ,S=50м

продажа 1-комн. в малос. 2 мкр. 5эт, S=30м

продам 1-комн. сарат. пр. 8а мкр. 3эт, S=30м

продам 3-комн. сарат. пр. 8а мкр 3эт, S=60м

продажа 2-комн. лен. пр. 9 мкр. 4эт, S=60м

Инвестор-рантье. Что купить, чтобы выгодно сдать?
3626 просмотров


Недвижимость — это актив, коэффициент которого всегда будет положительным. Соответственно, инвестиции в жилье остаются одним из наиболее эффективных инструментов сохранения свободных средств. Купить квартиру и сдавать ее в аренду — стратегия, которую выбирают большинство инвесторов. Главное — не ошибиться с выбором объекта.

Эконом или элитка?



Сегодня инвестор может рассчитывать на доходность от сдачи жилья в аренду в 7–10%, но чаще 5–7% годовых, то есть ниже реальной инфляции и прибыли по банковским вкладам. В чем же преимущества владения недвижимостью? «Приобретая недвижимость, человек понимает, что это имущество, которое при любых потрясениях, экономических кризисах и банкротстве остается у него, — замечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Его можно продать в любой момент, причем по более высокой цене, так как квартиры на московском рынке в последнее время не дешевеют».

В целом доходность от аренды во всех секторах рынка жилья примерно одинаковая и зависит от стоимости недвижимости: чем она дороже, тем выше ставка.

Правда, это правило не действует в сегменте выше бизнес-класса. В данном секторе количество предложений квартир в аренду превышает спрос, поэтому при дорогой цене продажи ставки не могут быть достаточно высокими, и вложения в подобные объекты оказываются менее выгодными, обращает внимание Антон Белых, генеральный директор агентства недвижимости DNA Realty. И добавляет: «К тому же в сегменте квартир, стоимость найма которых более 60 тыс. руб./мес., всегда велик риск простоя недвижимости в связи с поиском арендатора».

Эксперт советует подбирать объект, исходя из имеющейся суммы. Если у вас в распоряжении около 10 млн руб., то лучше приобрести две квартиры экономкласса по 5 млн руб. и сдавать их. Если в наличии 30 млн руб., то имеет смысл купить одну квартиру бизнес-класса и четыре экономкласса в разных районах. Такая модель окажется более успешной, чем приобретение одной элитной квартиры за 1 млн долл. К тому же при сдаче однокомнатных квартир экономкласса вы даже не будете платить риэлтору, так как он возьмет деньги с клиента, а вот при аренде дорогой недвижимости еще придется потратиться на риэлторские услуги. Да и то не факт, что вы найдете своего арендатора на желаемую ставку.

Ольга Капинос, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Новое качество», приводит пример двух московских рантье, показывающий, как важно сделать правильный выбор жилья. Оба гражданина купили недвижимость с целью последующей сдачи в аренду. Один приобрел трехкомнатную квартиру на Тверской улице с видом на Кремль, другой — на ту же сумму три однушки в строящемся доме возле станции метро «Марьино». Первый сдает жилье за 90 тыс. руб./мес., но арендаторов найти трудно: большинство жалуются на шум за окном. Однушки в Марьино ушли быстро по ставке 30 тыс. руб./мес., проблем с желающими в них поселиться нет.

Сроки окупаемости во всех сегментах разные: в экономклассе — 12–13 лет, в бизнес-классе — 14–15 лет, в элитном — 18 лет и более. Главное — не брать ипотеку на полную стоимость квартиры. В этом случае за счет аренды не получится окупить переплаты по кредиту. Брать ипотеку можно, только если у вас в наличии 50% от стоимости квартиры. Тогда вложения могут окупиться в течение десяти лет. Кроме того, у человека появляется недвижимость, которую он может в любой момент использовать, которую можно заложить, продать, — в общем достаточно ликвидный товар.

Новостройка или вторичка?



Здесь, как, впрочем, и везде, работает правило «чем больше риск, тем выше доходность». В любом варианте существуют плюсы и минусы. Достоинства новостроек в том, что это современные дома, более качественные квартиры, а значит, есть возможность сдать жилье дороже. Если недвижимость приобретена с отделкой — еще лучше, не нужно вкладываться в ремонт. Но при покупке новостройки есть риск задержки получения права собственности, без него приглашать нанимателя проблематично. Поэтому важно скрупулезно проверять документы застройщика и правильно оценивать ситуацию: будет ли введен объект в эксплуатацию и оформлен вовремя. Кроме того, вложив деньги на стадии строительства дома, вы не сможете сдавать квартиру сразу, придется ждать, а это займет от нескольких месяцев до двух лет.

«Если человек покупает жилплощадь на первичном рынке, то он вкладывается в будущее, — рассуждает А. Белых. — На стадии котлована однокомнатная квартира стоит 3,5 млн руб., а через два года, после того как дом возведут, ее цена составит уже 5,5–6 млн руб. при сохранении существующей динамики роста цен на недвижимость и при условии, что застройщик выполнит свои обязательства. Жилье в готовой новостройке можно будет сдавать, например, за 35–37 тыс. руб./мес. (с учетом роста ставок аренды) и получать доход». По словам эксперта, он составит за пять лет около 4 млн руб.: 2 млн руб. набежит в результате роста стоимости квартиры (если инфляция будет примерно 10%, то чистый доход равен 1,2–1,25 млн руб.) плюс прибыль от сдачи в аренду в течение пяти лет в сумме еще 2 млн руб. Если затем продать квартиру, например, за 7 млн руб., то совокупный доход составит около 8 млн руб.

При приобретении жилья на вторичном рынке таких рисков нет. Покупатель сразу становится собственником и может сдавать недвижимость в аренду. Квартиры на регулярном рынке стоят дороже, чем в новостройках, однако здесь шире выбор.

«Во вторичку вкладываются консервативные люди, которые не желают заниматься спекулятивными сделками, они инвестируют деньги в недвижимость только с целью их сохранить, — поясняет руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Причем значительное число клиентов составляют ипотечные покупатели, которые за счет доходов от аренды погашают часть платежей. К тому же это отличный способ подстраховаться в случае возникновения проблем на работе».

Вторичка начинает приносить доход от сдачи в аренду, оправдывающий вложенные в нее средства, только в долгосрочном периоде. «Например, мы покупаем однушку за 5 млн руб., сдаем за 30 тыс. руб./мес., или 360 тыс. руб./год, — продолжает А. Белых. — Можно подсчитать, что наши вложения полностью окупятся не ранее чем через 14 лет. Причем, судя по цене, квартира, скорее всего, в старом доме, не слишком удачно расположенном. Поэтому есть риск простоя и проблем с арендаторами в долгосрочной перспективе. Конечно, через пять лет жилье можно продать и получить 6,5 млн руб. плюс примерно 1,5 млн руб. арендного дохода. То есть всего 3 млн руб. сверху, что, конечно, выше инфляции, но не может рассматриваться как доходная инвестиция».

Таким образом, если вы имеете цель сохранить сбережения от инфляции, но не хотите рисковать, то лучше входить на вторичный рынок. Если же вы надеетесь заработать и готовы для этого рискнуть, то желательно выбирать новостройки. Также вторичка хороша на тот случай, если через 10–15 лет вы собираетесь передать ее детям, то есть цели реализовать и заработать нет, просто хотите обеспечить их жильем к достижению брачного возраста.



Однушки, двушки, трешки?



Наиболее востребованы у арендаторов, безусловно, однушки и двушки небольших и средних площадей (38–45 и 55–65 кв. м соответственно). Однушки в основном снимают одиночки и семьи без детей, а двушки — семьи с детьми, а также работающие граждане со стабильным доходом.

«В течение длительного времени стоимость аренды двухкомнатных квартир в перерасчете на квадратные метры была выше однокомнатных, сейчас мы вернулись к ситуации, когда цена найма 1 кв. м однушки все-таки выше двушки, — замечает руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергей Мигунов. — Поэтому с точки зрения инвестиций необходимо обращать внимание на однокомнатные квартиры. Они по-прежнему пользуются спросом и несут в себе меньший финансовый риск».

Сложнее дело обстоит с трешками — это специфический продукт, который меньше востребован на рынке, в этом сегменте есть риск простоя квартиры, особенно в спальных районах. «Чаще всего трешки снимают вскладчину, например студенты, — говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — А это влечет за собой существенную амортизацию квартиры, поскольку арендаторы возраста 18–25 лет часто используют ее не по назначению, устраивая различные вечеринки и приглашая большое число гостей».

Состояние квартиры также важно, поэтому, если ремонт проведен, это значительно влияет на стоимость аренды. Например, если в квартире стоит старая мебель, текут краны, то она как минимум на 20% будет дешевле, чем такое же жилье, но с ремонтом, новой сантехникой, современной обстановкой.

Арендаторы не спросят, но обратят внимание на подъезд. Какой бы шикарной квартира ни была, люди не снимут ее, если будут бояться зайти в подъезд. Следует также обратить внимание на социальную составляющую инфраструктуры дома — наличие в пешей доступности школ, детских садов, поликлиник, магазинов.

«Москва и Московская область, как и Санкт-Петербург, являются безусловными лидерами среди экономически активных регионов России, — резюмирует М. Тимашова. — Уровень жизни и покупательская способность населения здесь самые высокие в стране. Кроме того, столичный регион еще долгие годы будет ядром притяжения мигрантов из других областей России и постсоветского пространства. Вследствие этого спрос на приобретение и наем жилой недвижимости здесь остается высоким, что гарантирует ей хороший инвестиционный потенциал».



Не устраивает цена? Предложите свою!



Похожие варианты

продам 4-комн. урал. пр. 3 мкр, 2эт, S=60м,
Цена: 50 000
Подробнее »
продам 2-комн. лен. пр. 8а мкр. 5эт, S=54м
Цена: 50 000
Подробнее »